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风口浪尖的位置压力很常大 万科“郁时代”这样开场

来源: 中国经济网     时间:2017-08-25 17:49:18

“这个位置风口浪尖,压力非常大。”刚刚当选万科董事长不到两个月的郁亮如此感言。好在万科的业绩保持着较好增长态势,实践着郁亮常常挂在嘴边的格言“当好农民种好地”。

8月24日晚间,万科(00002.SZ)发布的2017年半年度报告显示,万科上半年实现销售额2771.8亿元,同比增长45.8%,归属于上市公司股东的净利润73亿元,同比增长36.5%。

地产商争夺规模第一的“战争”正在上演,碧桂园上半年实现销售额2889.1亿元,而1-7月的销售额更是高达3339亿元,碧桂园在中期业绩发布上高调将全年销售目标从4500亿元上调至5000亿元。碧桂园上半年实现归属于上市公司股东净利润与万科相当,为71.9亿元。

另一家加入排位战的房企是中国恒大。恒大尚未发布正式财报,但据各月数据整理,恒大上半年累计实现销售额为2440.9亿元,同比增长72%。恒大董事会主席许家印近日也公开对外透露,“今年预计(销售额)要达到5000亿元。”

刚刚结束“股权事件”的万科,股份变动仍然是外界关注焦点。

万科半年报显示,先后悉数收购华润集团、恒大集团所持万科股份之后,深圳地铁目前持有万科29.38%的股份,但由于收购自恒大集团的部分股份在半年度报告统计时限内未完成过户,因此地铁集团所持万科股份在半年报中显示为25.63%。

曾经成为万科第一大股东的“宝能系”公司,持有万科股份仍为25.4%不变,根据相关减持规定,“宝能系”如计划通过集中竞价交易减持股份,需在首次卖出的15个交易日前预先减持计划。或许目前“宝能系”并不着急,第一持股成本较低,浮盈过百亿;第二获得现金分红,税前收入超过20亿元。

中国证券金融股份有限公司在半年报期内减持万科约0.17亿股,持股数占万科总股本比例从2.25%略微下降至2.1%;安邦保险持有万科6.73%的股份未变;曾跟随恒大增持万科H股的香港力信资本(Nexus Capital)持股占万科H股股份的比例从11.54%下降至4.99%。

万科在半年报中再次强调深圳地铁集团成为基石股东,将支持公司混合所有制结构、事业合伙人机制、城市配套服务商战略以及稳定健康发展。

保持良好业绩与股权结构的稳定,是万科发展的基础。尽管目前在销售规模上略逊于碧桂园,但万科强调,目前已售未结资源增至3838亿元,较上年末增长37.9%。

除地产业务之外,万科的物业服务以及新业务表现出极具成长性。中报显示,万科上半年来自地产开发的营收为655亿元,同比减少9.6%,但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元,而来自以长租公寓、教育、滑雪等为代表新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元,这些新业务的利润率高达66.1%。

对于新业务,万科提出了新的具体展望。商业地产方面将新商业平台的业务、人员、资产层面的整合协同,深耕核心城市;物流地产将采用平台发展思路,与产业资本进行多元合作,快速做大规模,并依托万科物流地产的平台优势,切入冷链物流领域;长租公寓“泊寓”业务将在确保投资质量的基础上加大拓展力度,2017年预计总获取房间数量超过10万间。

郁亮告诉界面新闻,万科的核心业务太强,未来并不会牺牲核心业务的增长,而去发展新业务。但对于新业务是有期望的,其中商业地产印力集团目前排名第三位,未来将冲刺第一第二,而物流地产种不算刚刚参股普洛斯,排在全国第四第五位,未来同样将冲刺前三甲。

郁亮进一步表示,冰雪度假、长租公寓业务是万科重点拓展业务,具有清晰的发展前景;而养老、教育业务是摸索中的业务,实现持续盈利仍然是大问题;轨道+物业的合作以及混合所有制改革被归类为潜力业务。

郁亮透露,轨道+物业不仅仅限于与深圳地铁的合作,与比亚迪的云轨的合作也正在推进之中。同时,目前很多国企邀请万科参与混合所有制改革,“因此未来万科参与混改,你们也不要觉得太奇怪。”

万科上半年的经营过程中,不能忽略的另一个焦点是万科并购基因的爆发。无论是551亿元竞得广信资产包,竞购印力集团,还是参与私有化普洛斯,并购长租公寓项目,以及与悦榕庄集团成立合资公司整合酒店业务,都散发出强烈的迅速整合资源、做大各个业务规模的信号。

回溯至万科发展历史,在1990年代,股权投资曾是万科四大业务之一,在1993年便进行了中国股市上的第一次“善意”收购,欲整合上海申华,但最终以失败告终;12年之后,万科以36亿元的代价并购浙江南都地产,获得219万平方米的土地储备,并借机进入浙江市场。

万科的整合动作夯实了家底。截至报告期末,万科在建项目权益建筑面积约4256.9万平方米,规划中项目万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,其中万科权益建筑面积约294.1万平方米。

万科强调公司拥有良好的资金面,目前持有货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和501.4亿元,相对充裕的资金状况有利于公司把握市场机遇,推动各项业务发展。

不过,在资金面趋紧的背景下,万科称下半年会将风险防范和经营安全放在首要位置,积极促进销售回款,推进库存去化,保障现金流安全。

无论是王石与郁亮的交棒,还是万科通过并购、合作等方式布局“城市配套服务商”各个领域,以及各个新业务目标的明确,都预示着万科已进入了新的发展阶段。

在8月24日上午举行的万科业绩发布会上,还有一个有意思的小插曲,有记者提问郁亮称,听闻现为万科首席财务官孙嘉将成为万科下一任总裁,是未来的接班人。对此,郁亮避而不谈间接回应,“我才当了不到两个月。”坐在旁边的孙嘉波澜不惊,一直低头看资料。

随后,郁亮补充回应称,“你们这么问,是害了孙嘉啊。”

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